Peut-on vendre en viager si on a des héritiers : légalement et humainement.

Vendre en viager lorsqu’on a des héritiers : d’un point de vue légal

Vendre en viager pour déshériter, avec ou sans l’accord des légataires, ou tout simplement pour vous alléger financièrement, la législation du viager concernant les héritiers peut paraître floue et compliquée. Elle est néanmoins minutieuse et il est primordial de connaître ce qu’elle encadre.

Le viager pour déshériter ?

Le viager à la réputation d’être un des moyens les plus efficaces pour déshériter ses enfants en vendant son patrimoine et en dépensant toutes les rentes afin de léguer seul le stricte minimum tout en impactant pas sa qualité de vie. Cependant, le viager est loin d’avoir été créé dans ce but. Au contraire, c’est un excellent moyen de pouvoir soulager vos enfants en vous soulageant financièrement. Sans compter que pour réaliser une vente en viager, ou quelconque autre vente immobilière, vous devez absolument être apte à conclure un acte en toute conscience.

Les droits des enfants sur le bien vendu en viager

Une fois qu’un bien est vendu en viager, les héritiers du crédirentier (vendeur) n’ont plus aucun droit sur la propriété. Le bien immobilier appartient alors au débirentier (acquéreur) car il est retiré du patrimoine du vendeur et donc des éléments constituant la succession de ce dernier. Les enfants seront tout de même héritier des autres passions du crédirentier comme ses affaires personnelles et le mobilier, même si ce dernier est toujours présent dans la propriété vendu dans le cas d’un viager occupé. Toutefois, lorsque le crédirentier établie chez le notaire les conditions de la vente en viager, il peut exiger une rente réversible. C'est-à-dire que même après la disparition de ce dernier, la rente continuera d’être versée chaque mois à un tiers, désigné par le crédirentier. Dans la majorité des cas, il s’agit du conjoint dont les vendeurs souhaitent assurer un revenu. Tout comme la rente convenue pour le crédirentier, le débirentier sera dans l’obligation de verser la rente au second bénéficiaire à vie. Cependant soyez vigilant car cette disposition affecte le montant de la rente et du bouquet.

L’accord des héritiers est-il obligatoire ?

Afin de pouvoir vendre en viager, tout comme une vente immobilière traditionnelle, vous devez premièrement être “capable”, c’est-à-dire être pleinement apte à signer un acte de vente. Dans ce cas, aucun accord n’est à demander aux héritiers. Secondement, vous devez être le seul propriétaire du bien en question, dans le cas contraire l’accord écrit du ou des autres copropriétaires sera nécessaire. Si vous remplissez ces critères, vous pouvez alors pleinement décider des conditions de vente et concrétiser votre viager sans accord nécessaire : viager libre ou occupé et vente à terme, découvrez les nombreuses options qui s’offrent à vous. Dans le cas contraire, si vous avez été placé sous mesure de protection telle que la tutelle ou la curatelle, il vous faudra une assistance ainsi que l’accord de votre tuteur ou de vos héritiers. De même si vous êtes atteint d’une pathologie mentale ou maladie affectant votre autonomie. Une procédure spécifique et encadrée sera alors enclenchée afin de protéger vos intérêts.

L’accord du conjoint est-il obligatoire ?

Lorsque vous souhaitez effectuer une vente en viager, l’accord de votre conjoint peut être ou non obligatoire, en fonction de différents facteurs. Si votre conjoint est copropriétaire du bien, son accord sera obligatoire pour la vente en viager. La rente pourra alors lui être reversée sous les mêmes conditions que celles établies pour vous : même montant, même fréquence et à vie. C’est ce qu’on appelle alors un viager à deux têtes. Lors de ce type de viager, la rente viagère ainsi que le bouquet viager seront alors calculés sur la somme de l’espérance de vie des deux propriétaires. Si un des copropriétaires est sous tutelle ou curatelle, la procédure de protection devra être appliquée. Si votre conjoint n’est pas propriétaire du bien à vendre, son accord n’est pas obligatoire. De même lors de la vente en viager d’une résidence secondaire ou principale. Dans le cas ou vous êtes mariés, votre mari/femme devra donner son accord à la signature de l’Acte de Vente. Si aucun acte officiel ne déclare officiellement votre couple, votre conjoint n’a aucun droit sur le bien et vous en êtes le seul et unique décisionnaire.

Vendre en viager lorsqu’on a des héritiers : d’un point de vue éthique

Vendre en viager comporte de nombreux avantages pour un séniors : une rente mensuelle à vie (rente viagère), un capital immédiat (bouquet), la possibilité de continuer à jouir de son bien tout en s’affranchissant des charges propriétaires. Il est tout à fait normal que ce système attire nombre de retraités en quête d’une vie plus sereine.

Communiquer la raison de votre choix

Le viager souffre d’une réputation bien trop marquée par la culture populaire et de rares anecdotes rendues célèbres pour leur absurdité : le viager de Jeanne Calment ou encore le film de Pierre Tchernia ont refroidi d’innombrables investisseurs. Il est donc parfois difficile pour un œil extérieur de comprendre les motivations d’avoir recours à un tel système. Cependant, le viager s’avère grandement profitable, aussi bien pour le débirentier que le crédirentier. Si votre choix est de vendre en viager alors que vous avez des héritiers, il est possible que ces derniers ne comprennent pas votre démarche et pensent que vous tentez juste de liquider leur succession. N’hésitez pas à éduquer vos proches sur les avantages et le but du viager, bien trop inconnu du public. Pour plus d’information, Auguste Viager vous explique en détail le fonctionnement du viager.

Un moyen de faciliter et de garantir votre succession

En effet, le viager n’est pas nécessairement une arme contre vos légataires, mais peut plutôt être utilisé comme un outil afin de faciliter le lègue de votre patrimoine. Lors de la vente en viager d’un bien, le crédirentier dispose immédiatement d’un capital s’élevant en générale à 30% de la valeur du bien en question versé à la signature de l’Acte Authentique par le débirentier. Ce capital est ce qu’on appelle le bouquet. Ce dernier n’est pas imposable et le crédirentier peut en disposer à sa guise. Dans la plupart des cas, le bouquet est utilisé pour rembourser des dettes, financer un projet ou transmettre en donation du vivant à ses héritiers. Il peut alors permettre de léguer un capital de son vivant à ses proches et ainsi éviter les frais de succession. Le viager vous offre alors la possibilité de faire profiter vos proches tout en vous permettant de profiter d’une sérénité financière à vie.

Vendre en viager à un membre de sa famille

Il est également tout à fait possible de vendre en viager à vos enfants ou à un membre de votre famille éloignée. Cependant, ces transactions doivent être effectuées avec grande précaution car le Fisc se montre très méfiant vis-à-vis des viagers en famille, se révélant être dans la grande partie des cas, des donations déguisées. Le viager doit alors à tout prix être réalisé dans les règles et n’espérez en aucun cas pouvoir vendre au moindre coût votre bien afin de satisfaire un proche.