Pourquoi vendre sa maison ou son appartement avec Auguste Viager ?
“En tant que Responsable des transactions chez Auguste Viager, j’ai assisté plusieurs de nos clients dans leurs ventes viagères ; ainsi je note deux avantages principaux à ce mode de vente, le premier étant le complément de revenus qu’ils reçoivent et en second la protection de l’avenir financier de leurs héritiers.
Mais ce qui distingue la vente en Viager avec l’accompagnement d'Auguste Viager est que mon équipe et moi-même prenons notre mission de soutien à cœur et restons à vos côtés de nos échanges lors de notre première rencontre jusqu’à l’assistance même après la vente, pour vous épauler jusqu’au bout.”
Anthony M. (Responsable des transactions chez Auguste Viager)
Nos conseils pour sécuriser vos finances et vendre en viager occupé ou en viager libre
Protéger vos droits en tant que vendeur en viager peut s’avérer complexe. En effet, il est nécessaire que vous apportiez une attention particulière au contrat de vente afin d’éviter toute ambiguïté. Assurez-vous de préciser clairement les conditions financières, notamment le montant du bouquet, le montant mensuel de la rente, et l'indexation de la rente au taux d'inflation. Incluez également une clause de résiliation anticipée en cas de non-paiement de plusieurs rentes par l’acheteur, afin de renforcer votre protection.
Comment calculer le prix d’un Viager ?
Le calcul du prix d'un viager, que ce soit en version occupée ou libre, suit un processus méthodique. Voici des exemples de calcul précis pour chaque type de viager :
Viager Occupé :
Dans un viager occupé, l'acheteur (usufruitier) du bien immobilier paie un loyer mensuel au vendeur (crédirentier) jusqu'au décès de ce dernier. Voici comment les calculs se font :
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Calcul du loyer total :
Le loyer total que l'acheteur paiera pendant toute la durée de vie estimée du vendeur est simplement le loyer mensuel multiplié par le nombre d'années de cette durée de vie.
Par exemple, si le loyer mensuel est de 700 € et que l'espérance de vie estimée du vendeur est de 20 ans :
Loyer total = 700 € (loyer mensuel) x 20 (années) = 14 000 € par an -
Calcul de la valeur résiduelle :
C'est la valeur du bien après déduction du loyer total payé.
Par exemple, si la valeur vénale du bien est de 250 000 € :
Valeur résiduelle = 250 000 € (valeur vénale) - 14 000 € (loyer total) = 236 000 € -
Calcul de la rente viagère :
Une fois le bouquet initial soustrait de la valeur résiduelle, la différence est divisée par le nombre d'années restant probable jusqu'au décès du vendeur. Cela donne une estimation de la rente mensuelle que l'acheteur doit payer au vendeur pour le reste de sa vie.
- Valeur résiduelle après paiement du loyer total : 236 000 €
- Bouquet initial versé : 30 000 €
- Différence (montant sur lequel la rente viagère est calculée) : 236 000 € - 30 000 € = 206 000 €
- Espérance de vie restante estimée du vendeur : 15 ans (180 mois)
Maintenant, voici comment calculer la rente mensuelle :
- Rente mensuelle = Différence / Nombre de mois restants jusqu'au décès estimé du vendeur
- Rente mensuelle = 206 000 € / 180 mois ≈ 1 144,44 €
Viager Libre :
Dans le cas d'un viager libre, le calcul est plus direct, basé principalement sur la valeur vénale du bien sans ajustements complexes liés à l'occupation, comme expliqué ci-dessous.
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Calcul de la valeur résiduelle :
Dans un viager libre, le crédirentier reçoit un bouquet initial et une rente viagère mensuelle calculée sur la base de la valeur vénale du bien.
Exemple :
Valeur vénale du bien : 300 000 €
Bouquet initial : 50 000 €
Calcul : 300 000 € - 50 000 € = 250 000 €
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Calcul de la rente viagère mensuelle :
La rente viagère mensuelle dans un viager libre est calculée en divisant la valeur résiduelle par le nombre d'années (ou mois) correspondant à l'espérance de vie du crédirentier.
Exemple :
Valeur résiduelle : 250 000 € (calculé précédemment)
Espérance de vie du crédirentier : 15 ans
Calcul : 250 000 € / 15 ans = 16 666,67 €
Rente mensuelle : 16 666,67 € / 12 = 1 388,89 €
Point bonus : Nos conseils pour éviter les pièges en tant que vendeur en Viager
“L’un des premiers objectifs principaux d’Auguste Viager est de vous aider à éviter tout éventuel piège dans votre vente en viager. En tant que responsable des transactions, voici un ensemble d’astuces que je mobilise afin d'assurer à mes clients une vente réussie et rentable en Viager.“ - Anthony M. (Responsable des transactions chez Auguste Viager)
S’assurer d’une bonne évaluation de votre viager
“ Pour éviter toute mauvaise évaluation du prix de vente, je veille sur une estimation précise du marché, le respect des barèmes d'abattement d'occupation et une offre équilibrée évitent une évaluation erronée du bouquet et de la rente.
Lors des visites des acheteurs potentiels, je choisis un acquéreur avec un bon profil financier et des motivations d'achat saines pour assurer le respect du contrat à long terme.
J’intègre pour mes clients des clauses de protection financière et des mesures de protection solides pour faire face aux aléas.” - Anthony M. (Responsable des transactions chez Auguste Viager)
Trouvez le viager qu’il vous faut!
FAQs pour vendre en Viager sereinement
Vendre en Viager Libre ou en Viager Occupé : Quel est le meilleur choix ?
Vendre sa maison en Viager Libre ou en Viager Occupé est une décision à prendre selon les conditions de vie et besoins de chacun.
Si vous avez une résidence secondaire où habiter et que vous désirez percevoir une rente élevée, optez pour le Viager Libre.
Pour les vendeurs qui possèdent une résidence principale, la meilleure option est d'opter pour le Viager Occupé.
Est-ce qu'il faut payer des impôts pour la rente viagère ?
Si vous avez vendu en Viager votre résidence principale, le bouquet est exempté de taxe.
Pour la rente viagère, vous bénéficiez d'une déduction de 60 % si vous êtes âgé entre 60 à 69 ans ou de 70 % si vous avez 70 ans et plus.
Comment se protéger contre le risque de non-paiement de la rente viagère ?
Pour vous protéger contre ce risque en tant que vendeur en viager, vous devez prévoir dans le contrat de vente une clause résolutoire qui vous permettra de reprendre votre maison si plusieurs rentes n’ont pas été réglées.
Qu'est-ce qui se passe si l'acheteur décède avant le vendeur ?
Si l'acheteur décède avant le vendeur, les héritiers doivent continuer à verser la rente viagère.
S'ils ne sont pas en capacité de le faire, le vendeur a recours à la clause résolutoire et récupère la propriété de son bien.